Achat immobilier en crypto : tout ce qu'il faut savoir

On peut financer un achat immobilier avec des cryptomonnaies en France, mais pas payer en cryptomonnaies au sens strict. L'article 1343-3 du Code civil impose que toute obligation de somme d'argent s'exécute en euros, et le compte de l'étude notariale, hébergé à la Caisse des dépôts, ne reçoit que des euros. La conversion est donc inévitable. Ce qui varie, c'est le moment où elle intervient et qui supporte le risque de change entre le compromis et la signature.

Le prix s'écrit en euros, même quand le vendeur accepte des bitcoins

Deux articles du Code civil encadrent l'opération. L'article 1343-3 pose le principe, une dette d'argent se règle en euros. L'article 1342-4 ouvre la porte, un créancier peut accepter de recevoir autre chose que ce qui lui est dû. C'est le mécanisme de la dation en paiement, et c'est sur lui que reposent les rares ventes réglées en cryptoactifs.

La dation reste un accord entre le vendeur et l'acheteur. Elle ne dispense pas d'exprimer le prix en euros dans l'acte, ne serait-ce que parce que les droits de mutation, la taxe de publicité foncière et les émoluments du notaire se calculent sur une base en euros. Un vendeur qui accepte des bitcoins réalise en outre lui-même une opération imposable, ce qui explique la rareté du montage.

Dans les études qui ont mis en place une procédure, le schéma est le même. Les cryptoactifs sont convertis en euros avant le versement sur le compte de l'étude, la conversion est déclenchée par le notaire et non par le client, une marge de sécurité est calculée pour absorber les variations de cours, et le reliquat non consommé est restitué à l'acheteur après la signature.

Vendre ses cryptos avant ou payer le vendeur en cryptos

La voie indirecte reste largement majoritaire. L'acheteur cède ses actifs numériques sur une plateforme, encaisse les euros sur son compte bancaire, puis achète comme n'importe quel acquéreur. La transaction immobilière est alors strictement ordinaire.

La voie directe suppose de trouver un vendeur qui accepte la dation, ce qui reste anecdotique en France et se rencontre surtout sur des biens de prestige ou entre professionnels du secteur. Elle est plus répandue aux Émirats arabes unis, au Portugal et dans plusieurs États américains, où l'écosystème s'est structuré autour de ce type d'opérations.

L'impôt tombe dans les deux cas

Le fait générateur n'est pas l'encaissement d'euros, c'est la sortie de l'univers crypto. Une cession contre des euros et un échange contre un bien immobilier produisent le même effet fiscal. L'article 150 VH bis du Code général des impôts soumet la plus-value au prélèvement forfaitaire unique de 30 %, réparti en 12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.

Un bitcoin acquis 10 000 euros et cédé 60 000 euros dégage 50 000 euros de plus-value, soit 15 000 euros dus au fisc. Le budget réellement disponible pour l'acquisition n'est donc pas de 60 000 euros mais de 45 000, avant même les frais d'agence et les droits de mutation.

Trois règles atténuent ou compliquent ce calcul.

• Les échanges entre cryptoactifs ne sont pas imposables. Passer de bitcoin à ether, ou vers un stablecoin, ne déclenche rien. Seule la sortie vers de la monnaie ayant cours légal ou vers un bien ou service compte.
• L'option pour le barème progressif existe depuis l'imposition des revenus 2023. Elle devient intéressante pour un foyer faiblement imposé, moins pour une tranche marginale à 30 % ou plus.
• Les cessions annuelles inférieures à 305 euros au total sont exonérées. Le seuil concerne le prix de cession cumulé, pas la plus-value, et il est sans effet sur une opération immobilière.

Sur le plan déclaratif, la plus-value se calcule et se reporte sur le formulaire 2086, annexé à la déclaration de revenus. Chaque compte ouvert sur une plateforme établie hors de France doit par ailleurs être déclaré sur le formulaire 3916-bis, sous peine d'une amende par compte non déclaré.

Le notaire doit remonter la chaîne complète des fonds

Le notaire est assujetti aux obligations de lutte contre le blanchiment et doit être en mesure de justifier l'origine des sommes qu'il reçoit sur son compte à la Caisse des dépôts. Un virement provenant d'une plateforme d'échange déclenche systématiquement une vigilance renforcée.

Préparez les pièces avant la première rencontre plutôt qu'au moment de l'appel de fonds.

• Les relevés de la plateforme montrant les achats initiaux, avec dates et cours appliqués.
• Les virements bancaires ayant servi à acquérir les cryptoactifs à l'origine, ce que l'on appelle la preuve du point d'entrée en euros.
• L'historique des adresses de portefeuille pour les avoirs conservés en autoconservation.
• Les déclarations fiscales antérieures, formulaires 2086 et 3916-bis, qui prouvent que les gains passés ont été déclarés.

Un dossier incomplet ne débouche pas sur un refus explicite, il débouche sur des demandes successives qui décalent la signature. Les banques appliquent la même prudence pour un apport d'origine crypto, et beaucoup demandent que les fonds soient stationnés sur un compte courant depuis plusieurs mois avant d'instruire un prêt.

Depuis juillet 2026, la plateforme doit être agréée PSCA

Le régime français d'enregistrement PSAN, issu de la loi Pacte, a cessé de produire ses effets le 30 juin 2026. Le règlement européen MiCA s'applique désormais seul, et un prestataire doit détenir un agrément de prestataire de services sur crypto-actifs, dit PSCA, pour opérer dans l'Union. Exercer sans agrément expose à deux ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende.

Cette bascule a une conséquence directe pour un acheteur immobilier. Une conversion réalisée sur une plateforme non agréée fragilise le dossier au moment où le notaire et la banque examinent la traçabilité. Vérifiez le statut du prestataire dans le registre tenu par l'AMF avant de lancer une cession de plusieurs centaines de milliers d'euros.

La tokenisation immobilière ne remplace pas un titre de propriété

La tokenisation consiste à représenter une quote-part d'un bien par des jetons inscrits sur une blockchain. Le ticket d'entrée descend à quelques centaines d'euros, ce qui explique son attrait pour des investisseurs qui ne peuvent pas acheter seuls. RealT, principalement positionné sur le marché américain, en est l'exemple le plus connu.

Le jeton en lui-même ne confère aucun droit réel sur l'immeuble. La protection de l'investisseur vient de la structure juridique placée derrière, société civile immobilière dont les parts sont représentées par des jetons, fonds d'investissement alternatif, ou security token soumis au droit financier. Sans cette couche, il ne reste qu'une créance contractuelle sur un émetteur, avec le risque de contrepartie qui va avec.

Trois vérifications avant d'engager des fonds.

1. Identifier la structure porteuse Demander quel véhicule détient juridiquement l'immeuble et sous quel droit il est constitué. Un émetteur qui reste vague sur ce point élimine lui-même la question.
2. Tester la liquidité réelle Un marché secondaire existe rarement dans les faits. Regarder le volume échangé sur les douze derniers mois plutôt que la promesse de revente affichée.
3. Chiffrer les frais cumulés Frais d'entrée, commission de gestion annuelle et coûts de transaction sur la blockchain se cumulent et amputent un rendement locatif déjà modeste.